Budowa nowych mieszkań może spaść nawet o połowę. Czy luka na rynku będzie się pogłębiać?

Materiał powstał przy współpracy z Otodom.

Polski sektor mieszkaniowy należy do ścisłej europejskiej czołówki, jeśli chodzi o liczbę mieszkań oddawanych do użytku na 1000 mieszkańców. Nasz kraj od kilku lat pozostaje także na podium, gdy mowa o łącznej liczbie nowo wybudowanych mieszkań (po Francji i Niemczech).

Jak wylicza GUS, w 2022 r. deweloperzy oddali do użytku 143,8 tys. mieszkań, o 1,3 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej, a inwestorzy indywidualni – 91,0 tys. mieszkań (o 3,2 proc. więcej niż w 2021 r.).

Pomimo większej liczby oddanych mieszkań, spowolnienie jest już widoczne. Spada liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym (o 12,8 proc. mniej niż w 2021 r.) oraz liczba rozpoczętych budów (o 27,8 proc. mniej niż przed rokiem).

Milion mieszkań w 10 lat

Co ważne, mimo tak dużych inwestycji wciąż mamy dużą lukę mieszkaniową. Szacuje się, że w Polsce brakuje od 1,5 do 2 mln mieszkań. Pod względem liczby istniejących lokali w przeliczeniu na 1000 mieszkańców ze współczynnikiem 392,9 plasujemy się dopiero na 13. miejscu w Europie. W tym względzie najlepiej jest w Portugalii – 581,9. Z danych Deloitte wynika, że aby Polska osiągnęła współczynnik 500 mieszkań na 1000 mieszkańców, w naszym kraju musiałoby powstać dodatkowe 4,7 mln lokali.

Aktualna sytuacja gospodarcza i ekonomiczna powodują jednak, że luka mieszkaniowa nie tylko będzie trudna do zasypania, ale może się pogłębiać. Jak podkreśla Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w 2022 r. liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 1/3, a w tym roku należy spodziewać się kolejnych spadków.

– W branżę z jednej strony uderzyła inflacja, rosnące koszty budowy i koszty finansowania, a z drugiej załamał się popyt w związku z bardzo wysokimi stopami procentowymi i zaostrzeniem wymogów KNF dla nowych kredytów. Spodziewamy się, że w tym roku rozpoczniemy budowę nawet o 50 proc. mniej mieszkań niż jeszcze w 2022 r. – mówi Konrad Płochocki.

A to przecież właśnie deweloperzy w znacznej części zapewniają mieszkania Polakom. W ciągu ostatnich ośmiu lat ponad 60 proc. oddanych lokali oraz rozpoczętych budów było dziełem deweloperów. W latach 2014–2021 udostępnili oni 847,1 tys. mieszkań. W tym czasie inwestorzy indywidualni wybudowali 587,2 tys. domów jednorodzinnych.

– Nie ma żadnych wątpliwości, że lokale deweloperskie prezentują świetną jakość. Tylko w ciągu ostatniej dekady deweloperzy wybudowali dla Polaków milion mieszkań. Obiektywnym potwierdzeniem jakości jest fakt, że prawie wszystkie znalazły nabywców oraz to, że nawet na rynku wtórnym mieszkania zbudowane przez deweloperów są wyceniane znacznie wyżej niż te z dowolnego okresu po 1949 r. – zaznacza Konrad Płochocki.

I dodaje: – Polscy deweloperzy w ostatnich latach otrzymali wiele prestiżowych nagród międzynarodowych. Dotyczy to zarówno budynków mieszkaniowych, jak i biurowych, handlowych czy dużych realizacji mix-use.

"Patodeweloperka" to tylko incydent?

Zdaniem urbanistki i architektki Magdaleny Milert, choć firmy deweloperskie działają w Polsce coraz bardziej profesjonalnie, to na rynku wciąż nie brakuje przykładów tzw. patodeweloperki.

– Przez kryzys mieszkaniowy oraz ciągły wzrost cen nieruchomości stworzyliśmy rynek pełen wypaczeń. Mieszkania nawet o najdziwniejszym układzie sprzedawały się na pniu, bo to wszak "inwestycja ze stopą zwrotu" – przyznaje.

I wskazuje na główne grzechy deweloperów: – Często spotykamy się z marketingowym mydleniem oczu, czyli na rzutach widzimy przeskalowane meble, które mają pokazać, że mieszkanie jest wizualnie większe. Do tego mamy całkiem sporo nieustawnych, ciemnych lokali budowanych w blokach o układzie korytarzowym, jak w hotelu. Przez to tworzą się wąskie i długie mieszkania, z niedoświetloną, niewentylowaną kuchnią w aneksie. Sporym problemem jest także wynikowość, a zatem tworzenie z "resztek" budynku jeszcze jednego mieszkania – wylicza Magdalena Milert.

Konrad Płochocki ripostuje, że mieszkania, które można nazwać "patodeweloperskimi" to zaledwie promil spośród wszystkich realizowanych inwestycji.

– W trakcie ostatnich czterech lat oddaliśmy do użytkowania ponad 550 tys. mieszkań. W mediach przewinęło się może kilkadziesiąt przykładów, których branża powinna się wstydzić. Kilkadziesiąt na ponad pół miliona! Warto również przypomnieć, że od czasów wprowadzenia rachunków powierniczych zdarzyło się mniej niż 10 upadłości deweloperów, a i w tych przypadkach zdecydowana większość nabywców odebrała klucze– argumentuje.

Wiceprezes PZFD zwraca także uwagę, że deweloperzy w ostatnich latach znacząco zmienili swoje podejście do zieleni, terenów rekreacyjnych czy części wspólnych.

– Zrozumieliśmy, że ważniejsze jest zachowanie starego, choćby krzywego drzewa, oczywiście tam, gdzie jest to możliwe, niż sadzenie żywopłotu. Projektujemy też coraz większe balkony, tworzymy woonerfy, instalujemy dużo stojaków rowerowych, przewidujemy miejsca na hulajnogi. Zdecydowanie rzadziej grodzimy osiedla. Ważne stało się, aby sąsiedzi mieli możliwość i zachęty do zawiązywania więzi społecznych – podkreśla.

Nagroda dla tych, którzy budują mądrze

Najlepszych deweloperów na rynku wyłoni prestiżowy konkurs Lider Nieruchomości Otodom 2022. W dotychczasowych czterech edycjach wyróżnienia otrzymywały agencje nieruchomości, w tym roku po raz pierwszy nagrodzone zostaną także firmy deweloperskie. To odpowiedź na dynamiczne zmiany zachodzące w sektorze mieszkaniowym.

Inwestycje deweloperów zakwalifikowanych do ostatniego etapu konkursu oceni Kapituła Konkursowa Otodom. Interdyscyplinarny zespół tworzą eksperci związani z rynkiem nieruchomości, m.in architekci, urbaniści, aktywiści miejscy oraz ekonomiści. Tak szerokie spektrum kompetencji to gwarancja rzetelnej oceny zgłoszeń uwzględniającej różne perspektywy i aspekty. Podczas obrad Komisja Konkursowa oceni inwestycje pięciu deweloperów, którzy w poprzednich etapach otrzymali największą liczbę punktów. Kryteria oceny inwestycji na tym etapie zostały wypracowane przy udziale ekspertów z Komisji Konkursowej oraz przedstawicieli agencji badawczej IQS.

– Będę zwracała uwagę, jak budynek wpisuje się w kontekst zabudowy, jak koresponduje z otoczeniem, ale także na ile jest to wyciskanie maksimum mieszkań z działki, a na ile projektowanie rozsądne, pewnego rodzaju sztuka projektowa. Przyglądać będę się także zieleni, jej jakości i sposobie zagospodarowania oraz czy dana inwestycja projektowana jest w sposób inkluzywny, a więc jak poruszać się po niej będzie młody rodzic z wózkiem, osoba starsza czy z niepełnosprawnościami– zaznacza Magdalena Milert, członkini kapituły konkursowej.

– Konkurs obiektywnie i transparentnie oceni deweloperów pod wieloma względami. Zieleni, jakości osiedla i tego, czy można wygodnie przejechać z wózkiem dziecięcym. Dzięki temu wyróżni się tych, którzy już dzisiaj robią więcej, niż muszą, a innych zachęci do takich działań – dodaje Konrad Płochocki.

Konkurs Lider Nieruchomości Otodom ma promować tych deweloperów, którzy nie tylko wyróżniają się na tle konkurencji, ale także mają wpływ na pozytywne zmiany zachodzące w całej branży. Najlepsze firmy zostaną wybrane z siedmiu regionów głównych: Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław, Kraków, Trójmiasto oraz z regionów wschodzących.

Obecnie trwa badanie mystery shopper, czyli audyt telefoniczny który szczegółowo sprawdzi standardy jakości obsługi klientów. Obrady Kapituły Konkursowej odbędą się w marcu. Liderów Nieruchomości Otodom 2022 poznamy podczas uroczystej gali w kwietniu. Laureaci, zarówno wśród agencji nieruchomości, jak i deweloperów, poza tytułem i statuetką otrzymają bogaty pakiet świadczeń PR w mediach, zestaw materiałów graficznych oraz możliwość posługiwania się nimi we własnych kanałach promocyjnych.

Wszystkie informacje można znaleźć na stronie konkursu.

Materiał powstał przy współpracy z Otodom.