Ceny mieszkań rosną, choć i tak wolniej niż inflacja. Gdzie jest dziś najdrożej?

W latach 2019–2021 rynek nieruchomości w Polsce był rozgrzany niemal do czerwoności. Sprzedający mogli windować ceny, bo chętni po upatrzone nieruchomości ustawiali się niemal w kolejkach. W 2021 r. w naszym kraju sprzedano najwięcej mieszkań od ponad 20 lat. Łącznie na rynku pierwotnym i wtórnym nabywców znalazło ponad 256 tys. lokali.

W 2022 r. koniunktura mocno wyhamowała. W siedmiu największych miastach w Polsce deweloperzy sprzedali niespełna 41 tys. nowych mieszkań, co oznaczało spadek o 38 proc. rok do roku. Warto podkreślić, że w ubiegłym roku sprzedaż była też o 22 proc. mniejsza niż nowe wprowadzenia. Obecnie sytuacja jest odwrotna. Więcej mieszkań się sprzedaje niż trafia do oferty. Przykładowo w lutym tego roku deweloperzy sprzedali 4,6 tys. lokali, a wprowadzili na rynek zaledwie 1,8 tys. – wylicza Otodom.

Mieszkania nie będą tańsze

Spadek podaży oraz lekka zmiana jej struktury na rzecz budynków w lepszych lokalizacjach, bliżej centrów miast, gdzie cena za metr kwadratowy jest wyższa, a także większa liczba klientów gotówkowych, sprawiają, że mimo ostudzenia rynku ceny nieruchomości nadal idą w górę.

Wzrost cen nowych mieszkań jest jednak niższy od inflacji w Polsce (w lutym według danych GUS wyniosła ona już 18,4 proc.). Jak wynika z raportu Otodom Analytics, w styczniu 2023 r. największą dynamikę cen ofertowych na rynku pierwotnym rok do roku odnotowano w Katowicach (wzrost o 14,5 proc. do 10,6 tys. zł za mkw.). Analitycy rynku zwracają jednak uwagę, że tak duży skok był efektem wprowadzenia do sprzedaży dużej i stosunkowo drogiej inwestycji przy jednoczesnej dość ograniczonej puli nowych mieszkań dostępnych w stolicy Śląska.

Dwucyfrowy wzrost cen względem stycznia 2022 r. zaobserwowano także m.in. w Kielcach, Białymstoku, Lublinie i Szczecinie. Zdaniem ekspertów Otodom te miasta z uwagi na dość ograniczoną ofertę mieszkaniową (w tym także nowych wprowadzeń) są podatne na wahania cen nieruchomości. Mieszkania podrożały także w największych polskich aglomeracjach: w Warszawie o 13 proc. (obecnie za mkw. trzeba zapłacić średnio ok. 14 tys. zł), Wrocławiu o 12,1 proc., a w Łodzi o 10,6 proc.

– Wśród największych miast jedynie Kraków i Gdańsk wyraźnie odstają pod względem dynamiki. Wzrosty na poziomie niecałych 5 proc. można uznać za umiarkowane, zwłaszcza biorąc pod uwagę potencjał turystyczny tych lokalizacji. Zaskakiwać może natomiast symboliczny, pomimo intensywnej migracji osób z Ukrainy, wzrost cen nowych mieszkań w Rzeszowie – zauważa Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

W stolicy Podkarpacia ceny mieszkań deweloperskich rok do roku podrożały tylko o 2,3 proc., a średnia cena za mkw. – 7864 zł – jest jedną z najniższych w Polsce.

Korzystne oferty na rynku wtórnym

Drożeją również, choć zdecydowanie wolniej, nieruchomości na rynku wtórnym. Wyjątek stanowi jedynie Gorzów Wielkopolski, gdzie ceny używanych mieszkań wzrosły w ciągu roku o ponad 19 proc., do 6,4 tys. zł za mkw. Sporo podrożały także lokale w Opolu (o 13 proc. do 7,5 tys. zł/mkw.). W pozostałych analizowanych przez Otodom miastach odnotowano jednocyfrowe wzrosty. W Lublinie, Olsztynie i Toruniu było to zaledwie 3 proc.

– Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym są wprawdzie w większości dużych miast niższe niż na pierwotnym, ale nie są to duże różnice. Rynek wtórny już od dłuższego czasu "podąża" cenowo za pierwotnym, szczególnie jeśli bierzemy pod uwagę mieszkania w relatywnie nowych budynkach. W warunkach ograniczonej podaży na rynku pierwotnym można liczyć na to, że trend ten się utrzyma, a zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki będzie rosło - komentuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Warto podkreślić, że dziś na rynku wtórnym dostępne są naprawdę interesujące oferty. Wśród mieszkań z drugiej ręki znajdziemy nie tylko te w blokach z lat 70. i 80. XX w. Pod koniec 2022 r. niemal 10 proc. wszystkich ogłoszeń na Otodom.pl stanowiły lokale wybudowane po 2015 r.

– Oczywiście rynek wtórny ma dużo bardziej indywidualny charakter niż deweloperski i można natrafić na prawdziwe okazje. Właściciele są w stanie elastycznie podchodzić do negocjacji oraz warunków zakupu - szczególnie jeśli chcą szybko wyjść z inwestycji. Mieszkania gotowe mają też tę przewagę nad projektami w realizacji, że ryzyko wydania w posiadanie lokalu, a więc jeden z warunków wypłaty kredytu z programu "Bezpieczny Kredyt 2%", praktycznie nie występuje – dodaje Ewa Tęczak, ekspertka Otodom.

Gorący czas dla agentów nieruchomości

Rządowy programu "Bezpieczny Kredyt 2%" ma zacząć obowiązywać od lipca. Zakłada on, że osoby do 45. roku życia będą mogły wziąć kredyt na swoje pierwsze mieszkanie ze stałym oprocentowaniem obowiązującym przez pięć lat w wysokości 2 proc. Resztę do wysokości rynkowej stopy kredytu dopłaci państwo. Wsparcie będzie można uzyskać zarówno na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii w ciągu pięciu lat program obejmie nawet 200 tys. Polaków (ok. 30–40 tys. osób rocznie).

Eksperci zwracają uwagę, że chcąc skorzystać z rządowej pomocy, warto już teraz zacząć rozglądać się za nowym mieszkaniem.

Wzrost popytu na mieszkania (w lutym 2023 r. sprzedano ich o 48 proc. więcej niż w styczniu) to więcej pracy dla agentów nieruchomości.

– Odmrożenie na rynku widać wyraźnie, telefony częściej dzwonią. W samym lutym sprzedaliśmy prawie tyle mieszkań od deweloperów, co w całym pierwszym półroczu 2022 r. Uważam, że dzisiaj żniwa zbierają ci, którzy przez ostatnie miesiące konsekwentnie robili swoje, a nie przyjęli strategię "aby przetrwać". W naszym biurze mocno przepracowaliśmy poprzedni rok, ale wysiłek się opłacał – podkreśla Tomasz Kowalski, kierujący agencją Simple Dom.

Badania przeprowadzone przez Agencję IQS pokazują, że coraz więcej Polaków korzysta i ma dobre zdanie o usługach świadczonych przez pośredników nieruchomości. W 2022 r. deklarowało to już 40 proc. badanych, gdy jeszcze w 2017 r.¹ taką opinię wyraziło 24 proc. To niewątpliwie zasługa profesjonalizacji branży i coraz lepszych standardów świadczonych przez agencje.

Najlepsze z nich już wkrótce zostaną nagrodzone tytułem Lidera Nieruchomości Otodom 2022.

Kto, dzięki doskonałej jakości obsługi i realizacji najlepszych praktyk, zasłużył na miano Lidera? Odpowiedź poznamy już 21 kwietnia podczas Gali finałowej. Transmisję z wydarzenia będzie można śledzić na stronie głównej Wirtualnej Polski. Początek o godz. 18.

¹ Cykliczne badanie "Wizerunek pośrednika nieruchomości" realizowane przez IQS dla Otodom

Materiał powstał przy współpracy z Otodom.