Polacy znów chętniej kupują nowe mieszkania. Czy największy kryzys już za nami?
Materiał powstał przy współpracy z Otodom.
Jak wynika z raportu Otodom Analytics, sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych polskich rynkach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi oraz Katowicach) wyniosła w kwietniu ok. 5 tys. lokali. To o 10 proc. więcej niż w marcu, o 50 proc. więcej niż przed rokiem i jednocześnie najwięcej od 15 miesięcy. W najgorszym dla sektora deweloperskiego miesiącu ubiegłego roku – sierpniu – nabywców znalazło jedynie 2,2 tys. lokali. W całym 2022 r. deweloperzy sprzedali 40,9 tys. mieszkań, o 38 proc. mniej niż rok wcześniej. Ożywienie na rynku potwierdza także kolejny miesiąc z wysoką liczbą nowych rezerwacji. Potencjalni kupujący zarezerwowali w kwietniu ponad 2,9 tys. mieszkań, czyli ponad dwa razy więcej niż latem ubiegłego roku.
Złagodzenie przez KNF wymogów dochodowych przy udzielaniu kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową, zapowiedź wprowadzenia rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., a także wzrost płacy minimalnej na początku roku spowodowały, że konsumenci aktywnie ruszyli po kredyty hipoteczne. Według danych BIK w marcu ponad 22 tys. osób ubiegało się o pożyczkę na zakup mieszkania, czyli o 17 proc. więcej niż w lutym i aż o 81 proc. więcej niż w grudniu ubiegłego roku.
Czy zatem możemy już mówić o końcu kryzysu w branży nieruchomości? Zdaniem Konrada Płochockiego, wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, jest na to zbyt wcześnie.
– Na pewno takie twierdzenie jest dziś nieuprawnione. Od wiosny ubiegłego roku obserwowaliśmy bezprecedensowy spadek sprzedaży nieruchomości. Wpływ na to miała wojna w Ukrainie, wysokie stopy procentowe oraz rygorystyczne wytyczne KNF. To, że dziś mamy wzrost, oznacza jedynie, że zaczęliśmy odbijać się od dna, ale do wypłynięcia na powierzchnię wciąż jest daleko. Rok 2023, jeśli chodzi o sprzedaż, z całą pewnością nie zakończy się dużo lepiej niż 2022. Nadal będzie ona o kilkadziesiąt procent niższa niż w 2021 r. – zaznacza ekspert.
Bo choć popyt zaczął rosnąć, to w zatrzymaniu stagnacji nie pomaga malejąca podaż nowych mieszkań. Dane Otodom Analytics wskazują, że kwiecień był ósmym z ostatnich dziewięciu miesięcy, w którym deweloperzy sprzedali więcej mieszkań, niż wprowadzili na rynek. Na siedmiu największych rynkach w Polsce oferta powiększyła się o zaledwie 3 tys. nowych lokali. Dla porównania w czerwcu 2022 r. na rynek wprowadzono prawie 10 tys. nowych mieszkań.
Poszukujący mieszkania mają więc do dyspozycji coraz mniejszą pulę lokali. Pod koniec kwietnia mogli wybierać spośród 43,7 tys. ofert dostępnych na siedmiu głównych rynkach.
– W ubiegłym roku liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 1/3 w porównaniu z 2021 r. W tym zakładamy kolejne spadki inwestycji. Dzieje się tak ze względu na wysokie koszty kredytowania i pracy, wzrost cen materiałów budowalnych oraz energii – podkreśla Konrad Płochocki.
Jak zauważa wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prawdziwą skalę zawirowań na rynku zaobserwujemy dopiero w przyszłym roku.
– Cykl produkcyjny budynku trwa ok. 5 lat. Trzy lata to są przygotowania, a dwa sama budowa. Jeżeli w 2022 r. rozpoczęto o 1/3 mniej inwestycji, to w 2024 r. zobaczymy realny spadek liczby oddawanych nieruchomości do użytkowania. Przyszły rok będzie momentem, gdy na rynku rzeczywiście pojawi się mniej nowych mieszkań. A przecież potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są niezwykle duże. Teraz one dodatkowo się skumulują – przyznaje.
Co dalej z cenami?
Taki scenariusz dla kupujących może oznaczać jedno: w najbliższym czasie nie należy spodziewać się spadku cen mieszkań, a raczej ich dalszego wzrostu.
Dane Otodom Analytics potwierdzają, że średnie ceny ofertowe na niemal wszystkich rynkach regularnie rosną. Na koniec marca za 1 mkw. mieszkania w Poznaniu trzeba było zapłacić o 2,9 proc. niż miesiąc wcześniej, w Gdańsku ceny wzrosły o 2,7 proc., w Warszawie o 1,5 proc., a w Krakowie i Łodzi o 1,4 proc.
Popyt na zakup nowych mieszkań jeszcze mocniej powinien zwiększyć rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2%", który ma zacząć obowiązywać od lipca tego roku. Skierowany on będzie do osób do 45. roku życia, które szukają swojego pierwszego M.
Najważniejsze wydarzenie w branży
Pewne jest, że nadchodzące miesiące dla sektora mieszkaniowego zapowiadają się niezwykle dynamicznie. Eksperci oraz praktycy rynku dyskutowali o tym podczas finału 5. edycji konkursu Lider Nieruchomości Otodom 2022.
W tym roku w konkursie nagrodzeni zostały nie tylko najlepsze agencje nieruchomości, ale też po raz pierwszy deweloperzy. Pod lupę organizatorzy wzięli przede wszystkim to, jak pretendenci do miana lidera dbają o doświadczenia swoich klientów w całym procesie zakupowym. Do oceny powołali niezależną Kapitułę Konkursu, w której zasiedli m.in architekci, urbaniści, aktywiści miejscy oraz analitycy trendów. To oni wybrali liderów, którzy poza klasycznymi potrzebami kupujących dbają również o sąsiedzkość, inkluzywność, likwidowanie barier i wiele innych niematerialnych potrzeb użytkowników swoich inwestycji.
Relację z wydarzenia można zobaczyć tutaj.