Sprzedaż mieszkań wzrosła, ale spada liczba rozpoczętych budów. Co czeka rynek nieruchomości?
Płatna współpraca z marką Otodom.
Najnowsze dane – przynajmniej na pierwszy rzut oka – wyglądają dobrze. Branża nieruchomości odbudowuje się po zeszłorocznym tąpnięciu, gdy sprzedaż spadła prawie o połowę. Jak wynika z raportu Otodom Analytics, od stycznia do kwietnia na rynku pierwotnym nabywców znalazło ok. 17 tys. nowych mieszkań.
Mało tego, w kwietniu sprzedano w Polsce najwięcej mieszkań od stycznia 2022 r. Na siedmiu głównych rynkach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach) deweloperzy znaleźli nabywców na łącznie ok. 5 tys. lokali. Oznacza to wzrost o 10 proc. w porównaniu z marcem i blisko 50 proc. rok do roku. Do tego trzeba dołożyć liczbę rezerwacji. Na koniec kwietnia na analizowanych rynkach klienci zarezerwowali 2,9 tys. mieszkań, czyli ponad dwa razy więcej niż latem ubiegłego roku.
– To, co obserwujemy dziś na rynku, to realizowanie odłożonego w czasie popytu z ubiegłego roku. Kupujący, którzy zostali zamrożeni przez rygorystyczną politykę wyliczania zdolności kredytowej, albo wstrzymali się z zakupem ze względu na niepewność w odniesieniu do polityki monetarnej NBP, dziś realizują swoje zamiary. Część osób czeka oczywiście na zapowiadany rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2%" – mówi Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Deweloperzy budują dziś mniej mieszkań
Mimo zwiększonego popytu trudno jednak mówić o znaczącej poprawie sytuacji. Od niemal roku spada bowiem podaż nowych lokali. Według danych Otodom Analytics w ciągu ostatnich 9 miesięcy tylko raz (w listopadzie 2022 r.) nowe wprowadzenia przekroczyły liczbę dokonanych transakcji. W ostatnich trzech kwartałach deweloperzy sprzedali o 42 proc. więcej mieszkań, niż dodali do oferty.
Spada także liczba wydanych pozwoleń na budowę i zgłoszeń budowy. Jak podsumowuje GUS, w pierwszym kwartale tego roku było ich 51,6 tys., tj. o 34 proc. mniej niż w analogicznym okresie w 2022 r. Od stycznia do marca rozpoczęto także o 28 proc. mniej budów (łącznie 38,6 tys.) niż w roku poprzednim. Warto podkreślić, że na tę liczbę składa się 23,4 tys. mieszkań (o 26,1 proc. mniej), których budowę zaczęli deweloperzy i 14,7 tys. (o 29,7 proc. mniej) inwestorzy indywidualni. Jak nietrudno policzyć, udział tych dwóch form budownictwa wyniósł prawie 99 proc. ogólnej liczby mieszkań.
– Cykl produkcyjny budynku trwa ok. 5 lat. Trzy lata to są przygotowania, a dwa sama budowa. Jeżeli w ubiegłym roku rozpoczęto o 1/3 mniej inwestycji, a w tym roku zakładamy kolejne spadki, to w 2024 r. i 2025 r. zobaczymy realny spadek liczby oddawanych nieruchomości do użytkowania. To będzie moment, gdy na rynku rzeczywiście pojawi się mniej nowych mieszkań. A przecież potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są niezwykle duże. Teraz one dodatkowo się skumulują – alarmuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Mniejsza podaż, wyższe ceny?
Dziś kupujący, którzy szukają mieszkania na jednym z siedmiu największych rynków w Polsce, mogą wybierać z 43,7 tys. ofert. Dla porównania w maju ubiegłego roku mieli do dyspozycji 44,9 tys. nowych lokali, a w styczniu 2023 r. – 38,5 tys.
Zdaniem analityków rynku nieruchomości firmy deweloperskie mają jeszcze pewne możliwości zwiększenia podaży.
– Jeśli weźmiemy pod uwagę pozwolenia wydane od początku 2022 r. to można szacować, że na półkach wciąż pozostaje 16,9 tys. mieszkań, które mogązasilić ofertę. Jest to równowartość 4 miesięcy sprzedaży na obecnym poziomie. Oczywiście do tego należy doliczyć zapas z pozwoleń niezrealizowanych z wcześniejszych lat. Odrębną kwestią jest, czy projekty te są dopasowane do preferencji kupujących – zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom Analytics.
Mowa tu przede wszystkim o projektach dotyczących wyższych segmentów jakościowych. Budowa mieszkań w standardzie premium jest droższa. Dlatego dziś z powodu wysokich kosztów wykonawstwa i cen materiałów deweloperzy wstrzymują inwestycje lub dużo ostrożniej podchodzą do nich.
Mniejsza podaż – przy utrzymującym się od lat na poziomie ok. 2 mln deficycie mieszkaniowym – sprawia, że nie należy spodziewać się spadków cen na rynku pierwotnym. Raczej trzeba liczyć się z kolejnymi podwyżkami. Na największych rynkach w ujęciu kwartalnym odnotowano kilkuprocentowy wzrost cen. W marcu w porównaniu do grudnia 2022 r. o 3 proc. zdrożały mieszkania w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu, o 5 proc. w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach i aż o 8 proc. w Łodzi.
– Wzrosty sprzedaży zaczęły się wtedy, kiedy Rada Polityki Pieniężnej kolejny raz z rzędu nie podniosła poziomu stóp procentowych, a rząd zapowiedział ułatwienia dla kupujących. Nastroje poszybowały. Patrząc na gospodarkę, nadal nie mamy jednak powodów do świętowania. Blisko 15-procentowy wzrost inflacji to wciąż wzrost, a nie spadek. Nikt chyba się nie łudzi, że ceny towarów i usług zaczną spadać. Wydaje się, że przestali się łudzić również ci, którzy w połowie ubiegłego roku wieszczyli rychły spadek cen i właśnie finalizują zakupy. Obecny popyt od tego sprzed roku czy dwóch różni się jednak tym, że jest on dużo bardziej wrażliwy na wahania nastrojów i zmiany w otoczeniu. Nieprzypadkowo deweloperzy tak ostrożnie podchodzą do wprowadzeń – analizuje Katarzyna Kuniewicz.
Uhonorowano najlepszych deweloperów
O obecnej i nadchodzącej sytuacji na rynku czołowi polscy deweloperzy mieli okazję porozmawiać podczas finałowej gali konkursu Lider Nieruchomości Otodom 2022. W stołecznym hotelu Hilton podczas 5. edycji wydarzenia nie tylko wyróżniono najlepsze agencje w obrocie nieruchomościami, ale po raz pierwszy uhonorowano także firmy deweloperskie.
Kandydatów poddano szczegółowej ocenie. Kapituła konkursowa oceniała inwestorów, korzystając z pomocy specjalnego algorytmu, zgodnie z którym analizowała m.in. dane jakościowe, poziom obsługi klienta oraz wizerunek firmy. Ostatecznie wyłoniła 7 liderów na rynkach głównych oraz jednego na rynku wschodzącym.
Zobaczcie nagranie z uroczystej gali i przekonajcie się, kto otrzymał nagrodę Lider Nieruchomości Otodom 2022.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo